Title: Immobilienbewertung bei Schenkung – was Sie dem Finanzamt nachweisen müssen Author: Sachverständigenbüro Volker Zeppelin Published: 4. August 2026 --- # Immobilienbewertung bei Schenkung – was Sie dem Finanzamt nachweisen müssen Veröffentlicht am 4. August 20264. August 2026 von [Sachverständigenbüro Volker Zeppelin](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/author/sachverstaendigenbuero-volker-zeppelin/) Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung geschenkt bekommt, freut sich, bis wenige Wochen später der Bescheid vom Finanzamt eintrifft. Bei einer Schenkung von Immobilien ist der Beschenkte schenkungssteuerpflichtig, sobald der Wert der Immobilie den persönlichen** Freibetrag übersteigt**. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert dabei nach eigenen Maßstäben und liegt damit häufig deutlich über dem tatsächlichen ** Verkehrswert**. Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann genau hier ansetzen und die** Steuerlast spürbar senken**. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Bewertung funktioniert, welche Verfahren dabei eine Rolle spielen und wann ein Sachverständigengutachten sinnvoll ist. ## Inhaltsverzeichnis 1. [Das Wichtigste in Kürze](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/immobilienbewertung-schenkung-finanzamt-gutachten/?output_format=md#das-wichtigste-in-kuerze) 2. [Schenkungssteuer trifft auch Eigenheime – das Finanzamt bewertet selbst](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/immobilienbewertung-schenkung-finanzamt-gutachten/?output_format=md#schenkungssteuer-trifft-auch-eigenheime-das-finanzamt-bewertet-selbst) 3. [Gegengutachten statt Finanzamtsbescheid akzeptieren – so geht das](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/immobilienbewertung-schenkung-finanzamt-gutachten/?output_format=md#gegengutachten-statt-finanzamtsbescheid-akzeptieren-so-geht-das) 4. [Wann eine Schenkung steuerlich clever geplant ist](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/immobilienbewertung-schenkung-finanzamt-gutachten/?output_format=md#wann-eine-schenkung-steuerlich-clever-geplant-ist) 5. [Was ein Sachverständigengutachten beim Finanzamt bewirken kann](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/immobilienbewertung-schenkung-finanzamt-gutachten/?output_format=md#was-ein-sachverstaendigengutachten-beim-finanzamt-bewirken-kann) 6. [FAQ](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/immobilienbewertung-schenkung-finanzamt-gutachten/?output_format=md#faq) 7. [Fazit: Ihre nächsten Schritte](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/immobilienbewertung-schenkung-finanzamt-gutachten/?output_format=md#fazit-ihre-naechsten-schritte) ![Bunte Miniaturhäuser unter einer Lupe auf einer Karte](https://www.gutachter-zeppelin. de/wp-content/uploads/sites/10253/2026/07/bunte-miniaturhaeuser-unter-einer-lupe- auf-einer-karte-die-die.jpg) 69 – stock.adobe.com ## Das Wichtigste in Kürze * Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geschenkten Immobilie nach dem Bewertungsgesetz( BewG). Dieser Bedarfswert liegt oft über dem tatsächlichen Verkehrswert. * Überschreitet der ermittelte Wert den persönlichen Freibetrag, fällt Schenkungssteuer an. * Beschenkte haben das Recht, ein eigenes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen vorlegen zu lassen. * Ein niedrigerer, gutachterlich nachgewiesener Verkehrswert kann die Schenkungssteuer erheblich reduzieren oder ganz vermeiden. * Das Gutachten muss bestimmte Anforderungen erfüllen, damit das Finanzamt es anerkennt. * Eine vorausschauende Planung mit rechtzeitiger Bewertung und Ausschöpfung der Freibeträge spart langfristig Steuern. --- ## Schenkungssteuer trifft auch Eigenheime – das Finanzamt bewertet selbst Viele gehen davon aus, dass eine Schenkung innerhalb der Familie keine steuerlichen Folgen hat. Das stimmt nur bedingt. Das Finanzamt bewertet jede übertragene Immobilie– und zwar nach den Vorgaben des** Bewertungsgesetzes (BewG)**. Dabei kommt die sogenannte Bedarfsbewertung zum Einsatz, die auf Vergleichswerten, Bodenrichtwerten und pauschalierten Rechenmodellen basiert. Das Ergebnis ist häufig ein Bedarfswert, der den tatsächlichen Marktwert deutlich übersteigt. Das hat entsprechende Folgen für die Schenkungssteuer. ### Was ist die Bedarfsbewertung? Die Bedarfsbewertung ist das Verfahren, mit dem das Finanzamt Immobilienwerte für steuerliche Zwecke ermittelt. Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG). Je nach Objektart kommen das **Vergleichswertverfahren**, das **Sachwertverfahren **oder das **Ertragswertverfahren **zum Einsatz. Die Freibeträge bestimmen, ab wann tatsächlich Schenkungssteuer anfällt. Sie gelten pro Person und können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden: * Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro * Kinder (je Kind): 400.000 Euro * Enkelkinder: 200.000 Euro * Eltern und Großeltern: 20.000 Euro * Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen: 20.000 Euro --- ## Gegengutachten statt Finanzamtsbescheid akzeptieren – so geht das Den Bescheid des Finanzamts einfach hinnehmen müssen Sie nicht. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) räumt Ihnen ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen nachzuweisen. Entscheidend ist dabei die** Qualität des Gutachtens**: Es muss methodisch einwandfrei, nachvollziehbar und von einem zertifizierten Immobiliengutachter erstellt worden sein. Ein geeignetes Verkehrswertgutachten kann dazu führen, dass anstelle des nach BewG ermittelten Werts der **niedrigere gemeine Wert** angesetzt wird. Die folgende Tabelle zeigt, wie die Bewertungsansätze von Finanzamt und Sachverständigem typischerweise voneinander abweichen: | **Merkmal** | **Finanzamt (Bedarfswert)** | **Sachverständiger (Verkehrswert)** | | Rechtsgrundlage | Bewertungsgesetz (BewG) | ImmoWertV, BewG § 198 | | Bewertungsverfahren | Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren (pauschaliert) | Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren (individuell) | | Berücksichtigung von Mängeln | Selten oder gar nicht | Vollständig, mit Ortsbegehung | | Typische Abweichung zum Marktwert | Oft 10–30 % über Marktwert | Entspricht dem tatsächlichen Marktwert | | Steuerliche Anerkennbarkeit | Automatisch | Bei Qualitätsanforderungen gegeben | _Tabelle: Vergleich der Bewertungsansätze von Finanzamt und Sachverständigem bei der Immobilienbewertung im Rahmen einer Schenkung_ --- ## Wann eine Schenkung steuerlich clever geplant ist Eine Schenkung kann ein strategisches Instrument der Vermögensplanung sein. Wenn Sie frühzeitig handeln, nutzen Sie Freibeträge optimal und **vermeiden unnötige Steuerlasten**. Voraussetzung ist eine fundierte** Bewertung des Immobilienwerts** zum richtigen Zeitpunkt. Denn nicht immer ist der aktuelle Marktzeitpunkt der günstigste. Manchmal lohnt es sich, eine Schenkung zu verschieben oder schrittweise zu gestalten. Eine vorgezogene Schenkung mit begleitendem Immobiliengutachten ist besonders sinnvoll in folgenden Situationen: * **Immobilienwert hat sich verändert:** Sinkende Marktpreise können steuerlich genutzt werden, wenn der Wert zum richtigen Zeitpunkt gutachterlich festgestellt wird. * **Immobilienwert liegt knapp über dem Freibetrag:** Ein Gutachten kann den genauen Wert klären und helfen, unnötige Steuern zu vermeiden. * **Zehnjahresfrist läuft ab:** Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Ein Gutachten sichert den Wert zum Schenkungsstichtag ab. * **Sanierungsstau oder Mängel am Objekt:** Individuelle Mängel drücken den Verkehrswert, werden vom Finanzamt aber oft ignoriert. * **Schenkung an mehrere Personen:** Beim Verschenken an Kinder oder andere Angehörige lassen sich mehrere Freibeträge kombinieren. Eine genaue Wertermittlung schafft die nötige Planungssicherheit. --- ## Was ein Sachverständigengutachten beim Finanzamt bewirken kann Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ermöglichen. Das wirkt sich direkt auf die Berechnung der Schenkungssteuer aus: Ein niedrigerer Wert bedeutet eine geringere Bemessungsgrundlage – und damit weniger oder **gar keine Steuer**. Gerade bei älteren Gebäuden, Immobilien mit Renovierungsbedarf oder in strukturschwächeren Lagen kann die Differenz erheblich sein. Damit das Finanzamt das Gutachten anerkennt, muss es einige Voraussetzungen erfüllen. In der Praxis werden insbesondere Gutachten öffentlich bestellter und **vereidigter Sachverständiger** oder entsprechend qualifizierter zertifizierter Sachverständiger anerkannt. Eine **nachvollziehbare Ortsbesichtigung** und Dokumentation der Immobilie sind wichtige Bestandteile eines belastbaren Gutachtens. Zudem muss das Gutachten das gewählte Bewertungsverfahren klar begründen und den Verkehrswert stichtagsbezogen zum Zeitpunkt der Schenkung ausweisen. Als [Immobiliensachverständiger in Parchim](https://www.gutachter-zeppelin.de/immobiliengutachter/) erstellen wir Verkehrswertgutachten, die diese Anforderungen vollständig erfüllen und vom Finanzamt anerkannt werden. --- ## FAQ Muss ich bei jeder Schenkung ein Gutachten beauftragen? Nein, ein Gutachten ist nicht verpflichtend. Es empfiehlt sich jedoch immer dann, wenn der vom Finanzamt ermittelte Bedarfswert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt und dadurch **unnötige Schenkungssteuer** anfallen würde. Liegt der Immobilienwert sicher unter dem persönlichen Freibetrag, kann auf ein Gutachten verzichtet werden. Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt? Das Finanzamt kann ein Gutachten ablehnen, wenn es methodische Mängel aufweist oder der Gutachter nicht die erforderliche Qualifikation besitzt. In diesem Fall bleibt der **Bedarfswert maßgeblich**. Gegen den Bescheid kann Einspruch eingelegt werden. Beraten Sie sich hierzu mit einem Steuerberater oder Notar. Gilt das Gutachten auch für mehrere Schenkungen an verschiedene Personen? Ein Verkehrswertgutachten bezieht sich auf die Immobilie und den **Stichtag der Schenkung**. Wird dieselbe Immobilie an mehrere Personen übertragen oder zu einem späteren Zeitpunkt erneut verschenkt, ist in der Regel ein neues Gutachten erforderlich, da sich Wert und Marktbedingungen zwischenzeitlich verändert haben können. --- ## Fazit: Ihre nächsten Schritte * Lassen Sie den Wert einer zu schenkenden Immobilie vor der Übertragung gutachterlich ermitteln. * Prüfen Sie, ob der Bedarfswert des Finanzamts den tatsächlichen Verkehrswert übersteigt, und legen Sie bei Bedarf ein Gegengutachten vor. * Nutzen Sie Freibeträge strategisch und planen Sie Schenkungen rechtzeitig, um die Zehnjahresfrist auszuschöpfen. * Achten Sie darauf, dass das Gutachten alle Anforderungen für die steuerliche Anerkennung erfüllt. * Ziehen Sie bei komplexen Schenkungen zusätzlich einen Steuerberater oder Notar hinzu. Beim Sachverständigenbüro Volker Zeppelin unterstützen wir Sie mit einem** zertifizierten Verkehrswertgutachten**, das vor dem Finanzamt standhält – transparent, nachvollziehbar und individuell auf Ihre Immobilie zugeschnitten. Sprechen Sie uns an, bevor der Bescheid kommt. ## Beitragsnavigation [Wasserschaden in der Wohnung: Wann ist ein Gutachten wirklich notwendig?](https://www.gutachter-zeppelin.de/blog/wasserschaden-wohnung-gutachten-pflicht/)